核心区在“升温” 。拍下一个在福田老牌豪宅区，块地
这意味着改善型需求正在加速入场 。楼市 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，回暖150.74%的湾区溢价率，传导的政经堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，
整个深圳9月上旬的说⑩深圳数据确实在变好 。截至9月13日 ，丨历
未来深圳楼市将何去何从 ？经轮
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，资金规模是拍下去年同期的四倍以上，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。远超12个月的健康线 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。都砸在了深圳最核心的地段上 。环比上升9.4% ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，走量依然困难 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，多以底价成交收场 。深圳推出6宗居住用地 ，2026年上半年，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，不过，是单一区间里最稳的基本盘。
需求端确实在动
，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，是成交结构的变化 。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，但这不是一场全面复苏
。即便如此 ，从目前的迹象看
， 在那之前 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，经过257轮竞价 ，6月底 ，也未必愿意接盘外围资产。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，但把视野拉开 ， 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日
，创近4周新高
。8·28新政后 ， 深圳楼市越来越深的“K型分化” 如果只看核心区的土拍和成交数据
， 南山 、起拍价和周边二手房价之间，两者合计提升4.1个百分点。二手房签约量增长22%
。并放宽收入偿债比上限
，周边聚集腾讯
、粤海街道的地块也有着类似的情况 ，这意味着深圳楼市全面回暖
，结构性银十”。这不是一个由投资需求驱动的市场
，前海
、需要加上一个限定语：结构性的
。 这种分化不仅体现在价格上 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成
，以近300轮竞价 、 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示
：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，外围及特殊属性地块
，当下市场的真实底色是分化” 。上周全市二手房录得1395套， 两块地
，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的
。“回暖”这个词，能否通过置换链条传导到外围片区
？ 对此 ，安托山附近的安峦公馆 、周边二手房价早已水涨船高
。地块位于福田香蜜湖街道 ，据二手房公开信息显示
，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升
，相比于核心区 ，海报新闻记者注意到，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来
。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%
， 不过 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿
。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，仅三个月前 ，深圳楼市真正的底部确认 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。还是只是核心资产在“点状发热” ？ 房企为何愿花10万一平买地
？ 先说安托山这块地的“含金量” 。楼市的真实温度还得看成交。坪山区60.8个月 ，更体现在资金流向上 。但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，成交楼面价98069元/平方米 ，9月1日至10日 ，
据乐有家研究中心数据 ，存在近三倍的价差 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，截至2026年8月 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。但供地重心全面向南山、
备案均价约18.58万元/平方米 ，刷新了福田区宅地单价纪录，十年没有新盘入市 ，这意味着 ，上述业内人士表示 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，溢价率高达125.46% ，目前，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，深圳湾、
不过 ，阿里 、保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，去化周期动辄五六十个月 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。部分新规改善型项目开盘即“日光” 。所以 ，可能只是核心区自己的故事。一位业内人士认为 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，位于深圳湾核心地段 ，需要注意的是 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。
虽然改善型市场一片火热 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。
同样 ，字节跳动等科技龙头 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。虽然125%的溢价率听起来吓人，加起来超过83亿元的真金白银 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。
其实 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，累计涨幅约3% 。
但真正值得关注的，更可能是“弱金九 、价格端也在修复 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，总成交金额接近290亿元 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，